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中古の積水ハウスはいくらで売れる?築4年で査定しました。 [積水ハウス]

高く売るなら高性能住宅だ

前回「住宅性能評価」↓
http://menchi-da.blog.so-net.ne.jp/2007-02-20
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/124204.html
という制度について触れたので、そのメリットを補足しておきたいと思う。

そもそもなぜこの制度に注目したかというと、
我が家が高性能住宅だという裏づけが欲しかったからである。

高性能な住まいのメリットは
・ 丈夫で長持ち
・ 断熱性が高く冬も夏も快適
・ 傷まないからメンテナンスが楽
だから
「建物価格+30年間のランニングコスト」
なら一般住宅とそう変わらない。
つまり、地震に強く、快適な上に
お財布にもやさしい。

仮に高性能住宅坪70万円、一般の住宅坪55万円とした場合。
35坪の建物費用は
高性能住宅  70万円×35坪=2450万円
一般住宅  55万円×35坪=1925万円
差額500万円

30年間のランニングコストは
(差が出ると思われる部分のみ)


高性能住宅
冷暖房費 年間5万円×30年=150万円
外壁塗装 30年に1回=150万円
シロアリ駆除 0円
合計300万円
建物2450万円+ランニングコスト300万円
=2750万円

一般住宅
冷暖房費 年間10万円×30年=300万円
外壁塗装 10年に1回=100万円×3=300万円
シロアリ駆除 10年目以降5年に一度=30万円×5回=150万円
合計750万円
建物1925万円+ランニングコスト750万円
=2700万円
 
結局50万円の差額でより快適な家に住めるのだ。
さらに一般の家は30年で建て替えるが、
高性能な家は丈夫なので長持ちする。
建て替えなければ圧倒的に高性能住宅の
コストパフォーマンスが上回る。


そこで私は思った。

「住宅性能評価書で高性能さをアピールできれば
高値で売れるはずだ」

と。

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私は生まれてこの方38年、6回引っ越ししている。
理由は進学、就職、転勤など。
自ら進んで行ったことはほとんどない。

今の家は心血を注いで完成させた。
しかし、いつ売却しなければならない状態になるか分からないのだ。
ローンの支払いは結構キツイし。
増して今現在、高台に引っ越したいし。(↓参照)
http://menchi-da.blog.so-net.ne.jp/2009-03-16

だから住宅性能評価のほとんどの項目で最高等級を取得し、

「この家はこんなに
しっかり&長持ちする造りだから
価値が高いよ~!(だから高く買ってね)

という裏づけにした。
私が中古物件を探すなら多少相場より高額でも
評価書で高得点な家を選ぶからだ。

そこで、
一体いくらで売れるのか、
某大手不動産会社で査定してもらった。
今のところ全然売る気ないけど。

査定は簡単。
HP上のフォーマットに必要事項を埋めていくだけだ。
数日後、十数ページに及ぶ見積書がメールで送られてきた。
そこには値付けの根拠がびっちり。
土地価格は公示価格と周辺の売値、
建物価格は周辺の建売価格
が主な価格決定要素になるようだ。

ちなみに我が家の建物価格は約2500万円(諸費用抜き)。
さて、4年後の査定価格は……。





 

 

 

査定価格2.JPG

建物価格1200みゃんえん!?

画面を見ながら
まばたきを1分間に2000回してしまった。

いくら何でも築4年で半値以下、
1300万円も値下がりするとはひどくないか?

「不景気だから仕方ないんじゃない?」

と思う人もいるだろう。
しかし、土地の査定額は購入時よりも若干上なのだ。
(外構費用は考慮されないみたい)

すぐに査定した会社に電話。

「あの~、今査定の見積書拝見したんですが……。
積水ハウスという部分は考慮されないんですか?
住宅性能評価書もあるんですけど」

まったくの冷やかしなので低姿勢で聞いてみた。
すると、

「あ~、すいません。
今回そのようなプラスαは全く考慮しておりません。
今後きちんとした査定をご希望ならばそちらにうかがって
再度金額を算出させていただきます。
ですが、積水ハウス&住宅性能評価書でも
200万円プラス
がいいとこですよ」

私は声をにして言いたい。

今の中古住宅価格は大きく間違っている!!」

だが、そんな時代はもう終り。
昨年の11月に「長期優良住宅法案」という法律が成立したからだ。
この法律の内容をザクっと説明すると、

日本の家の寿命はおよそ30年と言われている。
アメリカの55年、イギリスの77年に比べると極端に短い。

このまま住宅を短期間で建てては壊すことは、
廃棄物を増やすことにつながり地球環境に良くない。
その上、住宅ローンも終わらないうちに建て替えるのは、
家計にとって大きな負担である。
だから政府として
「何世代にもわたって快適な高性能住宅を建てることを推進しましょう!」

といったこと。

今まで中古住宅は“築何年”というところだけ見て値付けされてきた。
個々の性能などは考慮されなかったのだ。
しかしこの法律が施行される6月以降に家を建てると

修繕歴などの履歴情報の保存が義務づけられる。
その情報には住宅性能評価がベー
スとなった各住宅の性能も記載される。
政府は均一化された住宅の査定基準を設けることで、
中古住宅の売買を活発にしようとしているのだ。
その結果、
耐震、断熱性が高く、
リフォームや給排水管の交換が簡単な物件は、
これまで以上に評価され高値で売れる!

というわけ。
そのほか、高性能住宅は
所得税や住民税を最大600万円減税するなどの特典がある。

では、
「4年前に建てた我が家は履歴情報が発行されるの?」
と調べたが、今のところされないようだ。

とはいえ、
「今後は住宅性能の注目度がアップするのは間違いない。
だから私の評価書は高値売却に必ず役に立つ!」

と勝手に確信しまくっている。
2年後が楽しみだ。
また査定してもらお。売らないと思うけど。

つづく

*先日、不動産会社に勤める友人に中古住宅の査定基準を聞いた。
「新築価格から1年間に4%づつ減っていって、20年以降はほとんど0になる」
とのこと。
だったら我が家は
4年×4%=16%
2500万円×84%=2100万円
査定した人は積水と知らなかったから100歩譲って、新築時坪50万円として計算すると
50万円×36坪=1800万円
1800万円×84%=1512万円
やっぱり今回の査定は安すぎる。





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コメント 2

たいせい

 諸般の事情で弟の家が○キ○イなのですが、当時地盤改良や基礎にそれほど注目されていなかったこともあり、かなり初期の段階でゆがみや基礎のゆがみ発生しました。
 ハウスメーカーの家というのは構造的にも増築が出来ず(木軸在来構法と違い構造による型式認定を取っていますので最初作ったところしか手が出ません)、原価率が安いことを建築・不動産関係者ならば誰でも知っていますので、中古住宅としての財産価値はそれほどつかないのが現況だと思います。(現在の実際の状況云々を言っているのではなく、過去の建物からそう言うイメージが刷りこまれているという意味。)
 少なくともプランド価値と言うものは、全くないように思います。

 しいて言うならば性能表示住宅というものをどのように評価するのか?と野天がポイントなのでしょうが、不動産会社としては最終的にいくらで売れるかと言うことになりますので、性能表示制度の一般への認知が低い現況でどれだけの価値を認めていただけるか?次第で付加価値と認められるかが別れるのでしょうね。
by たいせい (2009-03-19 10:28) 

前太

たいせいさんコメントありがとうございます。
格安メーカーなどで話を聞くと住宅性能の関心はまだまだ低いと感じます。6月以降の動向に期待です!
by 前太 (2009-03-19 11:36) 

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