個人事業主が住宅ローンを借換え、返済が毎月3万5000円減に！

個人事業主でも地銀なら手段を駆使して審査を通す！？

拙宅（積水ハウス）はフラット35で住宅ローンを組んで建てた。
金利は3.27％。

今となってはめちゃくちゃ高い。

そこで金利０．６５％のネット銀行などに借換えの相談をしたが、
やはり個人事業主にはドライ。
くわしくはこちら↓
http://menchi-da.blog.so-net.ne.jp/2014-03-28

直接電話をしてた上でネット銀行の審査が通る人の条件は以下のようになると感じた。

・大手企業社員
・借入額は年収の5倍程度まで
・個人事業主は直近2年の経費差引後収入が３００万円以上が最低条件
（収入のブレが激しいフリーライターはかなり信用されない）

ということで最初に相談し、
ナイスアドバイスの数々をくれた地銀Aへ借換えを依頼することにした。

求められた資料は、
・3期分の確定申告書
や
・今までの返済状況が分かる通帳のコピー（1年分以上）
など。

しかし、フリーライターである私の審査にはこの程度の資料では弱い気がする。
そこで頼りになる同行担当者に勝ち残るための資料を聞いてみた。

「とにかく『この人ならちゃんと返せるな。信用できるな』と思える資料ならなんでもください。
ただし、通帳のコピーは5年分で結構です。それ以上あっても審査に影響しません」

こうなったら数打ちゃ当たるで次のようなものを用意した。

・通帳のコピー（5年分）
・宅建の合格証書
・大手出版社との業務委託契約書
・嫁の保険資格証明書
・生命保険や塩漬けの株を含めあらゆる貯蓄の証明
・今年に入ってからの受注一覧（エクセル）
・住宅性能評価書のコピー

これらを手渡す際は、その内容を銀行担当者に丁寧に説明。
特に受注一覧に関しては他人が見ても理解不能なため、
・どれだけ安定した企業とお付き合いをしているか
・今後もどれだけ安定した収入が見込めるか（連載やリピート受注の頻度など）
をタンクトップに短パンで大汗噴出全力プレゼンをした（at自宅）。

プレゼンを終えると担当者は微笑んだ。

「これだけの武器があれば審査は通ると思います。
ただし、最低金利の0.975％は難しいかもしれません。
もしかしたら『1.2％ならOK』といった回答もあり得ます。
そこはご理解ください」

回答は1週間後だという。

しかし、1週間経っても音沙汰なし。
やはり無理だったのか？

10日経って担当者から電話がかかってきた。

「お待たせして申し訳ありません。
実は私はこの仕事をして15年になりますが、
フリーライターの方の担当をするのは初めてなんです。
だから審査部門に上手く説明できていないのかもしれません。
もう少しお待ちください。
ちなみに約60万円の保証料をいただければOKかもしれませんが、それではダメですよね？」

保証料とは文字通り保証会社に保証人の代わりをしてもらうための費用。
一般的には金利を0.2％分上乗せして保証料としている銀行が多い。
たとえば地銀Bの金利は0.775％だが実際は保証料が乗るので0.975％。
つまり地銀Aと同じなのだ。

地銀Aは金利0.975％だが、
保証料無料が売り。
ここで保証料を支払ってはおもしろくない。

「だったら他行に相談するよ」
と強気に跳ね返し、内心ドキドキで結果を待った。

さらに10日が経過した真夏の夕方。
携帯電話が鳴った。

「前太さん。ついに審査が通りました。
金利は最低の0.975％でOKです！」

やればできるじゃないか地銀A！

その後正式な申込書を提出し、
数日後に初めて支店に訪れて契約となった。



審査が通れば無条件に最低金利となるネット銀行と違い、
地銀は最低金利にするのにいろいろとお付き合いをしなければならない。

地銀Aの場合は公共料金の支払いなどを積み重ね、
80ポイント分の契約をしなければならないのだ。



今回は担当者が頑張ってくれたので、
９０ポイント分お付き合いした。

また、繰り上げ返済の手数料に関してもネット銀行は無料のところが多いが、
地銀Aではそうはいかない。

毎月返済の減額でなく、
期間短縮でATM利用のみ無料。
窓口での手続きなら3240円かかる。

また、変動金利から固定金利への変更手数料は5400円だ。


とはいえ、そんなことは微々たること。
なんてったって毎月の返済が3万5000円安くなるのだ

返済はあと25年＝300回残っているから、

3万5000円×300
＝1050万円

合計1050万円払わずに済む。
これでやっと薄型テレビが買える
（我が家はまだブラウン管テレビ）

ところで最初は渋られていた模様の私がなぜ審査に通ることができたのか？
担当はこのように教えてくれた。

「まず、
・住宅購入の際にきちんと頭金を入れていた（購入価格の約20％）
そして
・現在の貯蓄がそこそこある
さらに1番の決め手となったのは、
・10年間一度も返済が滞っていない（1日も遅れた日がない）
です」

ちなみに住宅ローンの審査時は、
当然現在の借金もチェックされる。

あるサイトにはこの時消費者金融のカードを持っていたり、
月々の基本料を割引き、実質無料の携帯電話の分割払いもマイナス評価になるとあった。
これは本当なのだろうか？

「我々銀行にとって消費者金融と付き合いのある人は、
かなりのマイナスです。
それは利用したことがなく、カードを持っているだけでもです。
たとえば100万円の融資枠を持っていたら借りていなくても100万円の借金があるとみなします。年利18％のところなら年間18万円の返済があるとして収入から差し引いて審査します」

「携帯電話に関して銀行は分割払いをしていることは分かりますが、
金額までは把握できません。
それに実質無料ということは社会的に当たり前となっているので、
この分割払いは無視。つまり審査には関係ありません。
ただし、通話料の支払いをしていないと、それに含まれているはずの本体料金も払っていないと見なしてマイナス評価になります」

やはり銀行を含めて世の中は、
真面目に生活していれば評価してくれるということだろう。

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タグ：住宅ローン借換え

住宅ローン借換えのため住信SBIに電話してみました！

やはりネット銀行はドライ。

ご近所の地銀で審査が通る条件を聞いた数日後、
今度は低金利がウリのネット銀行に問い合わせをすることにした。

ネット銀行なので、手続きはすべてＷｅｂ上で完了するが、
無駄な努力はしたくないので、
地銀と同じように審査をクリアできる条件を聞きたかったのだ。

まずは業界最低金利０．６５％（変動金利）の住信ＳＢＩネット銀行に電話をした。

私
「近所の地銀では”返済率〇〇％以上なら審査が通りやすい”というラインを教えてくれたんですが、
そちらではそういった最低条件はありますか？」

担当者
「当行ではそういった条件は申し上げられません。
とりあえずＷｅｂ上で仮審査を申し込んでいただければと思います」

住信ＳＢＩネット銀行のホームページを見る。

私
「仮申し込みの年収記入欄は”税込年収”となっていますね。
私は個人事業主ですが、税込でいいんですか？」

担当者
「仮申し込みの時点ではかまいません」

私
「あと、私の場合は嫁と連帯債務で借りているんですが、
その場合、収入合算の欄に嫁の年収を書くんですか？」

担当者
「当行では連帯債務ではなく、
ペアローンという形で申し込んでいただくことになります。
なので奥様と一緒にお借換えしていただくなら、
奥様も単独で仮審査を申し込んでください」

私
「なら、私の審査が通らずに嫁だけ通ったらどうなるんですか？」

担当者
「申し訳ありませんが、お借換えはできないことになります」

う～ん、さすがネット銀行。
夫婦最大の協同作業である住宅ローンなのに、
協同は考慮しないというのだ。
あくまで一人ひとりの実力で判断する。
やはりドライ。

次に繰り上げ返済が無料になる条件を聞いたが、
地銀のように光熱費の引き落としなどの条件はないそうだ。
こちらはいい意味でさっぱりしている。

最後に借り換え時の諸費用を確認すると、
3000万円を借り換えた場合、
・登記関連
・事務手数料
・印紙代
などで約100万円ということだった。

１００万円と聞くとびっくりする人もいるかもしれないが、
私の場合、借り換えができれば支払総額が１０００万円くらい少なくなる。
（完済まで金利0.65％の場合）
この金額を支払っても十分メリットがあるのだ。

諸費用・支払総額はこちら↓のシミュレーションで確認できる。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080103CT

念のため新生銀行（金利0.88％）とイオン銀行（金利0.77％）にも同様の質問をしてみた。

新生銀行
「審査基準や諸費用は、ほかのネット銀行とほぼ同じです。
ただし、年収は2年間の平均で300万円以上が条件になります。
個人事業主の場合は経費を差し引いた金額になります。
それに1年目と2年目の年収があまりに差があると審査が通らないことがあります」

イオン銀行
「年収の下限は設けていませんが、
審査も諸費用もシステムはＳＢＩさんとほとんど同じだと思ってください」

つまりネット銀行の住宅ローン借り換えは、
”地銀よりさらに収入が安定しているサラリーマン向き”
ということだ。

まぁ、当たり前か。

とりあえずこれらの銀行の資料を取り寄せることにした。

つづく

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タグ：住宅ローン借換え

住宅ローンの借換えを検討！ 審査が通る条件とは？

「返済率は年収の２５％を目安にしてください」

１０年間３．２７％の金利を払い続け、
ずっと気になっていた住宅ローンの借換え。
やっと検討段階に入った。

しかし、恥ずかしながら初体験。
申し込み前に
・審査基準ってどんなもん？
・諸費用はいくらくらい？
といったことが知りたい。

そこでまずは近所の地銀（金利０．９７５％）に電話をした。

私
「住宅ローンの借り換えに関して教えてほしいんですけど」

受付の女性
「お住まいはどちらですか？」

私
「〇〇町の～丁目です」

受付の女性
「担当の者からすぐに電話をさせます」

すると１０分後に電話があり、
１時間後に我が家へ来たいとのこと。

どうせなら顔を合わせてじっくり相談したい。
願ったり叶ったりということでご招待した。

私
「脱サラ＆個人事情主の私でも借り換えが可能でしょうか？」

営業担当
「審査はおもに返済率で見ます。
今の年収から計算して返済率が２５％ならまずOKです。
３０％なら微妙。超えたら無理かもしれません。
この基準は会社員も個人事情主も変わりません」

返済率２５％ということは、
たとえば年収５００万円なら年間の返済額は１２５万円。
月々約１０万４０００円の支払いだ。

この地銀の金利は０．９７５％だから、
月々１０万４０００円の返済で２５年ローンを組むとすると、
約２７００万円借りられることになる。
＊このような計算はフラット３５のHP上で簡単にできる
http://www.flat35.com/simulation/index.html

これならイケるかもしれない。
私の場合、金利０．９７５％で計算すると、
月々の返済額は３万円以上安くなる。

思わずニヤけていると、
営業担当が住宅ローンの返済明細書を見せてくれという。

これは住宅ローンを組むときに金融機関が発行するもので、
・誰が
・どの金融機関で
・いつから
・いつまで
・いくらずつ
返済するかが書かれたものだ。
３５年ローンだと４２０回分の返済年月日が記されている。

この書類のある点を見て、
営業担当は目を細めた。

「んん～！？
お客さんは夫婦で住宅ローンを組んでいますね？
連帯債務というヤツです。
奥様は会社員で、
旦那さんが個人事業主。
ちょっと去年の確定申告書を見せてくれますか？」

我が家はDINKSなので、
夫婦ともに収入がある。
だから住宅購入時は二人でローンを組んでいたのだ。

営業担当
「会社員は税込の収入全体で審査しますが、
個人事業主は売上げではなく経費を抜いた金額で見ます。
だから先ほどお話しした２５％というのは、
奥様の税込収入と旦那さんの確定申告後の金額を足してクリアしなければいけません」

言われてみれば当たり前だ。
たとえ収入が２０００万円あっても、
経費で１７００万円使ってしまえば、
金融機関は年収３００万円と見なすのだ。

営業担当いわく、
収入が上向いている今なら、
今年の確定申告後に審査を申し込んだ方がいいという。

さらにうれしいアドバイスをくれた。
「返済率２５％というのはあくまで目安です。
審査時は現在の最低金利である０．９７５％ではなく、
もうちょっと高い審査金利で計算しますので、
お客さんの場合は、夫婦合計で収入〇〇〇万円以上あれば安心です」

審査を依頼し、通らないとがっくりするものだ。
事前にある程度具体的なクリアラインを教えてくれるのはありがたい。
（絶対に通るという条件ではないと何度も念を押されたが）

最後に住宅ローン借り換えをお願いする金融機関の選び方（金利以外）を聞いた。

「手前味噌になりますが、
１．今回のように膝を付け合せて相談できるかどうか
２．諸費用の価格
３．繰り上げ返済時の手数料金額
の3点を見ればいいでしょう」

ここでさりげなくネット銀行との違いをアピールしてきた。

諸費用に関しては、
保証料の有無などで５０万円前後変わってくる。
繰り上げ返済の手数料は、
金融機関によって有料のところもあれば、
電気・ガスなどの光熱費の引き落としなどを条件に無料にするところもある。

やはり地銀はネット銀行より金利が高い分、
対応が丁寧なのかもしれない。
とりあえずこの日は借り換えの申込書をいただき終了。

次回SBIなどのネット銀行（金利０．６５％）へ
・年収いくらなら借り換えできるのか
・諸費用の価格
・繰り上げ返済無料の条件
聞くことをを決めた。

つづく

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タグ：住宅ローン借換え

住宅ローンの借換えを検討！ 現在金利３．２７％・・・。

借換えるなら今しかない！？

先日取材で不動産ポータルサイト「HOME'S」のパネルディスカッション↓に出かけた。
http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00041/

テーマは「消費税増税後の住宅市場」だった。
そこで個人的に印象に残ったのが、
ある不動産シンクタンクの方の言葉だ。

「住宅市場もっとも影響を与えるのは消費税ではなく金利です。現状は1%以下と今までの常識ではありえない数字です」

消費税の３％増税よりも、
金利が上がる方が家計へのインパクトが大きい、というのだ。

たとえば2000万円の土地に2000万円の注文住宅を建て、
3000万円の住宅ローンを組む場合。

土地に対しては非課税なので、2000万円の注文住宅にのみ課税される。
２０００万円×５％＝１００万円
２０００万円×８％＝１６０万円

６０万円の増税となる。
けっして小さい金額ではない。

一方で、３０００万円の住宅ローン金利（３５年）が１％から２％になるとこうなる。
１％－月々8万5000円×35年＝3557万円
２％－月々10万円×35年＝4174万円

差額は617万円

なんと１０倍のインパクトなのだ。

これは一大事。
なぜなら我が家はフラット35にて金利３．２７％で住宅ローンを組んでいたのだ


拙宅購入時の2004年はそれでも低金利といわれていた。

そしてあるハウスメーカー営業マンから、
「現在は近年まれにみる低金利です。
ここ30年の平均金利は４％。
バブル期には８%近くまで行きました。
金利は近い将来必ず上がります。
今のうちに35年固定で買うのが賢いでしょう」
という買う気がぐんぐん上がる言葉をいただいて購入を決断したのだ。

しかし、その後の金利は下がる一方・・・。

変動金利なんてずっと１％を下回り、
今月（2014年2月）なんて０．６５％というとんでもない数字も登場している。

脱サラして7年。
そろそろ銀行の審査も通りやすくなっているかもしれない。

では、住宅ローンの借り換えをしよう！

と決心をした。

まずは銀行選びだ。
当然金利が低いところがいい。
検索すると、結構金利比較サイトがある。
そこで選抜したのが以下になる。

・住信SBIネット銀行―金利０．６５％
・イオン銀行―金利０．７７％
・新生銀行―金利０．８８％
・地元の地銀―金利０．９７５％

さて、収入ちょっぴり不安定な個人事業主が、
住宅ローンの借り換えができるのか！？

つづく

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